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當(dāng)前城市國(guó)企正從“融資端”逐步走向“投資端”，其定位隨之轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;促進(jìn)城市健康發(fā)展的投資主體”。相對(duì)一般企業(yè)而言，城市國(guó)企兼具盈利性和社會(huì)功能性，因此其投資活動(dòng)具有一定特殊性，既要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，又要起到調(diào)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用，因此一方面要提高投資能力、整合能力，另一方面要選擇適合的投資產(chǎn)業(yè)，才能最大化城市的潛力。對(duì)此，結(jié)合實(shí)際，卓遠(yuǎn)提出了城市大管家、建筑垃圾資源化、土壤修復(fù)、智慧文旅、社區(qū)養(yǎng)老五大主題，詳細(xì)對(duì)上述產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、城市國(guó)企參與路徑和案例，以及回報(bào)情況加以剖析。

第一篇：萬億“城市大管家”市場(chǎng)的背后的商業(yè)邏輯
第二篇：建筑垃圾資源化再利用的破局之路
第三篇：擁抱綠色未來！探索土壤修復(fù)產(chǎn)業(yè)的新契機(jī)！
第四篇：智慧+創(chuàng)新，探秘文旅行業(yè)的改革之路
第五篇：解讀未來趨勢(shì)，社區(qū)養(yǎng)老正大展拳腳！

作者：南京卓遠(yuǎn)研究中心

2022年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到要推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綠色轉(zhuǎn)型，協(xié)同推進(jìn)降碳、減污、擴(kuò)綠、增長(zhǎng)，建設(shè)美麗中國(guó)。土壤修復(fù)是我國(guó)土壤污染防治目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和環(huán)境管理的重要支撐，當(dāng)前主要有工業(yè)場(chǎng)地修復(fù)、農(nóng)用地修復(fù)、礦山修復(fù)三大類。由于我國(guó)的“先污染、后治理”模式，大部分被污染土地的責(zé)任主體已滅失或不明確，導(dǎo)致政府成為主要付費(fèi)主體。尤其是農(nóng)用地及礦山修復(fù)占據(jù)90%了修復(fù)需求，卻因較低項(xiàng)目收益，以及財(cái)政資金統(tǒng)籌周期等原因，相較于工業(yè)場(chǎng)地治理進(jìn)展緩慢，整體資金缺口達(dá)到數(shù)萬億。除實(shí)施基金制度體系、責(zé)任險(xiǎn)試點(diǎn)、生態(tài)環(huán)境損害賠償?shù)葘?shí)踐外，近期國(guó)家也逐漸加大對(duì)社會(huì)資本參與土壤修復(fù)業(yè)務(wù)的促進(jìn)力度。2021年年底，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)和支持社會(huì)資本參與生態(tài)保護(hù)修復(fù)的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕40號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“40號(hào)文”），有效激發(fā)了社會(huì)資本的參與動(dòng)力，也激活了土壤修復(fù)這一池春水。為了貫徹落實(shí)40號(hào)文，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有山東、廣東、江蘇、山西等20多個(gè)省市自治區(qū)發(fā)布相關(guān)措施進(jìn)行響應(yīng)，通過投資補(bǔ)助、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、資本金注入、政策激勵(lì)、財(cái)稅等方式支持各類參與主體獲得合理回報(bào)，引導(dǎo)社會(huì)資本選擇以資源導(dǎo)向（ROD）或環(huán)境導(dǎo)向（EOD）為主要模式開展生態(tài)保護(hù)修復(fù)，將生態(tài)修復(fù)與土地利用、資源化利用、自然資源特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等相結(jié)合，推進(jìn)實(shí)際修復(fù)需求向市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)化。可以預(yù)測(cè)，雖然土壤修復(fù)雖然起步慢于水務(wù)、固廢、大氣三大傳統(tǒng)環(huán)保板塊，但在“總量控制”到“質(zhì)量改善”環(huán)保政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)變之下，其未來將大有可為。

一、土壤修復(fù)概念

土壤修復(fù)是指利用物理、化學(xué)、生物等技術(shù)手段，轉(zhuǎn)移、吸收、化解土壤中的重金屬、塑料、化學(xué)等污染物質(zhì)，使土壤中的污染物降低到可接受的濃度，或使其恢復(fù)正常功能。根據(jù)土地類型，目前土壤修復(fù)領(lǐng)域細(xì)分主要有工業(yè)場(chǎng)地修復(fù)、農(nóng)業(yè)用地修復(fù)和礦山修復(fù)，現(xiàn)階段土壤修復(fù)集中在工業(yè)場(chǎng)地修復(fù)和部分農(nóng)用地修復(fù)，修復(fù)的支付主體仍以地方政府為主，但隨著“修復(fù)+土地出讓” ¹、“修復(fù)+土地流轉(zhuǎn)”² 的新模式出現(xiàn)使得支付主體意愿充足，且后期的土地出讓或指標(biāo)交易有力保障了土壤修復(fù)的資金需求。

備注：分類有主要參考國(guó)土資源部組織修訂的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）、《全國(guó)土壤污染狀況調(diào)查公告》。等。

 ¹《自然資源部關(guān)于探索利用市場(chǎng)化方式推進(jìn)礦山生態(tài)修復(fù)的意見》：歷史遺留礦山廢棄國(guó)有建設(shè)用地修復(fù)后擬改為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的，可將礦山生態(tài)修復(fù)方案、土地出讓方案一并通過公開競(jìng)爭(zhēng)方式確定同一修復(fù)主體和土地使用權(quán)人，并分別簽訂生態(tài)修復(fù)協(xié)議與土地出讓合同。
  ²《甘肅省自然資源廳關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本參與國(guó)土空間生態(tài)修復(fù)的指導(dǎo)意見》修復(fù)后的土地作為農(nóng)用地的，在取得政府授權(quán)后由縣級(jí)自然資源部門會(huì)同相關(guān)部門以協(xié)議形式確定修復(fù)主體，簽訂相關(guān)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)。土地修復(fù)為耕地的，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)按長(zhǎng)久不變的原則確定30年承包期。

二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

（1）尚處于起步階段，行業(yè)空間較大，地域修復(fù)需求不同。自2019年1月1日起《土壤污染防治法》正式實(shí)施起，行業(yè)進(jìn)入有法可依的階段。我國(guó)土壤修復(fù)行業(yè)尚處于起步階段。在環(huán)保產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域也處于朝陽(yáng)行業(yè)，目前行業(yè)產(chǎn)值尚不足環(huán)保產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的2%，這一指標(biāo)在發(fā)達(dá)國(guó)家已達(dá)30%以上，而根據(jù)調(diào)查我國(guó)土壤污染率約為48%，與美國(guó)（50%）等發(fā)達(dá)國(guó)家污染率相當(dāng)，據(jù)此推算到2024年我國(guó)土壤修復(fù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到7萬億元，其中，農(nóng)用地修復(fù)潛在市場(chǎng)5.9萬億，場(chǎng)地修復(fù)、礦山修復(fù)加起來約1萬億，市場(chǎng)潛力巨大。另外，根據(jù)《全國(guó)土壤污染狀況調(diào)查公告》顯示，我國(guó)江蘇、浙江、上海、黑龍江、深圳、廣東等工業(yè)基地區(qū)域工業(yè)場(chǎng)地、建筑場(chǎng)地、農(nóng)業(yè)耕地土壤污染問題較為突出；山西、甘肅、云南、廣西、貴州等地尾礦、林地、草地金屬超標(biāo)范圍較大，各地修復(fù)需求有所差異，農(nóng)用地修復(fù)的需求在全國(guó)范圍內(nèi)均較為旺盛。

（2）鼓勵(lì)“土壤修復(fù)＋”模式探索，保障項(xiàng)目收益與權(quán)益。除實(shí)施基金制度體系、責(zé)任險(xiǎn)試點(diǎn)、生態(tài)環(huán)境損害賠償?shù)葘?shí)踐外，近期國(guó)家與地方也逐漸加大對(duì)“土壤修復(fù)＋”模式探索的支持力度，提高社會(huì)資本的參與意愿。從相關(guān)政策上看“土壤修復(fù)+”主要有以下幾個(gè)方向，一是與土地利用相結(jié)合，通過土地指標(biāo)交易或土地優(yōu)先使用權(quán)以解決土壤修復(fù)缺乏資金來源渠道、投入不足、環(huán)境效益難以轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收益等問題，同時(shí)提高再開發(fā)利用效率。如黑龍江、甘肅等地提出節(jié)余指標(biāo)可以按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，在省域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)使用；山西提出開展生態(tài)修復(fù)規(guī)模達(dá)到10公頃以上的，允許生態(tài)保護(hù)修復(fù)主體取得不超過生態(tài)修復(fù)面積10%的新增建設(shè)用地，從事符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的等產(chǎn)業(yè)開發(fā)。二是污染土壤資源化，如廣州北京等地提到修復(fù)后達(dá)標(biāo)的土壤，可用于垃圾填埋時(shí)作業(yè)用土、覆蓋膜壓載土和填埋場(chǎng)飛灰層間土等資源化利用。也有一些地方實(shí)踐將修復(fù)過程的產(chǎn)生的植被進(jìn)行二次利用實(shí)現(xiàn)修復(fù)植物資源化等。目前生態(tài)環(huán)境部等正在探索制定有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，以提升土壤修復(fù)資源化方向的盈利性。三是與自然資源使用權(quán)相結(jié)合，包括修復(fù)土壤過程中附著的礦產(chǎn)、砂石、稀有金屬、林木、經(jīng)濟(jì)作物等可以開采使用交易的自然資源，如廣東，湖南，江西等地都提出礦山修復(fù)后允許社會(huì)投資主體獲得修復(fù)后土地使用權(quán)、相關(guān)自然資源資產(chǎn)使用權(quán)或者特許經(jīng)營(yíng)權(quán)用于發(fā)展適宜產(chǎn)業(yè)。四是碳匯收入，土壤碳匯是削減碳排放、緩解全球氣候變化的重要途徑。如100萬畝退化草原修復(fù)后年產(chǎn)碳匯量約15萬——20萬噸，年平均碳匯收入約255—300萬元，價(jià)值巨大。但目前“土壤修復(fù)+”仍然處于試點(diǎn)示范探索階段，商業(yè)模式、盈利模式需要進(jìn)一步明確。

（3）土壤修復(fù)為資本密集型行業(yè)，市場(chǎng)集中度較高，業(yè)務(wù)區(qū)域特征明顯，國(guó)資加大布局。當(dāng)前土壤修復(fù)企業(yè)主要有兩類，一是多年深耕的傳統(tǒng)玩家，如國(guó)內(nèi)的建工修復(fù)、高能環(huán)境、中科鼎實(shí)、中節(jié)能大地、北京金隅紅樹林等，國(guó)外的日本同和、英國(guó)ERM、澳實(shí)分析等；二是對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好的跨界玩家，如固廢處理企業(yè)、水處理企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，標(biāo)志性企業(yè)有永清環(huán)保、東江環(huán)保、浙農(nóng)股份、美的置地、雅樂居等。CSER土壤修復(fù)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2021年CR10合計(jì)為51.5%，市場(chǎng)集中度較高，且前10名企業(yè)多為傳統(tǒng)玩家，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)。相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)布局區(qū)域性特征明顯，如高能環(huán)境在華東、華中、西南地區(qū)的收入占總收入的比重較大，建工修復(fù)業(yè)務(wù)主要布局在華北地區(qū)，而中小型企業(yè)業(yè)務(wù)則主要集中在當(dāng)?shù)亍Ｍ寥佬迯?fù)具有一定公益性，且市場(chǎng)正向環(huán)境綜合治理、跨省市土壤修復(fù)轉(zhuǎn)變，各地方也相繼成立環(huán)保集團(tuán)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌，區(qū)域的土壤修復(fù)項(xiàng)目資源或進(jìn)一步向城市國(guó)企聚攏。同時(shí)，行業(yè)屬于技術(shù)密集型和資金密集型行業(yè)，技術(shù)水平是行業(yè)內(nèi)企業(yè)的主要核心競(jìng)爭(zhēng)力，具有較高的技術(shù)門檻，而城市國(guó)企在項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)上缺人缺技術(shù)缺經(jīng)驗(yàn)，需要尋求與技術(shù)型企業(yè)進(jìn)行深入合作。

三、產(chǎn)業(yè)鏈分析

伴隨2016年“土十條”發(fā)布，土壤修復(fù)市場(chǎng)快速升溫，土壤修復(fù)的產(chǎn)業(yè)鏈也逐步進(jìn)入有序化和細(xì)分化階段。土壤修復(fù)行業(yè)上游包括相關(guān)藥劑和設(shè)備的研發(fā)設(shè)計(jì)、藥劑生產(chǎn)商、設(shè)備供應(yīng)商及土壤污染監(jiān)測(cè)商，為土壤修復(fù)提供設(shè)備技術(shù)支持，前期調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；行業(yè)中游為一些土壤修復(fù)企業(yè)和環(huán)保咨詢機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)受污染地塊的中后期工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收以及后期的養(yǎng)護(hù)工作；行業(yè)下游主要提供修復(fù)后期的效果評(píng)估和質(zhì)量維護(hù)。另外，2022年2月16日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于開展第三次全國(guó)土壤普查的通知》開展三次全國(guó)土壤普查，修復(fù)咨詢、技術(shù)支撐、調(diào)查評(píng)估、第三方檢測(cè)迎來行業(yè)發(fā)展熱潮。

“土壤修復(fù)＋”模式對(duì)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)提出了更高的要求，行業(yè)重心將從修復(fù)工程環(huán)節(jié)向修復(fù)與開發(fā)及運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)將加大在土壤修復(fù)及土地開發(fā)、后續(xù)產(chǎn)業(yè)投資等項(xiàng)目上的聯(lián)系與布局，選擇引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)合資合作或與關(guān)聯(lián)企業(yè)共同開發(fā)。

日照市土發(fā)集團(tuán)通過下屬企業(yè)開發(fā)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

日照市土地發(fā)展集團(tuán)在嶠山鎮(zhèn)開展低質(zhì)低效耕地進(jìn)行綜合整治，將地處偏遠(yuǎn)的空心村、貧困村易地搬遷至鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地周邊，在促進(jìn)城鄉(xiāng)布局優(yōu)化的同時(shí)，對(duì)騰空土地進(jìn)行復(fù)墾整理，整治土地15.4萬畝、新增耕地2.1萬畝，另外，開展生態(tài)修復(fù)和廢棄礦坑治理，完成工礦廢棄地整治項(xiàng)目5個(gè)，新增耕地900余畝。

對(duì)區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行土壤修復(fù)后，由其下屬全資子公司日照國(guó)豐農(nóng)業(yè)發(fā)展進(jìn)行高價(jià)值經(jīng)濟(jì)作物產(chǎn)業(yè)投資。在原有整理土地、挖潛指標(biāo)的基礎(chǔ)上，通過土地流轉(zhuǎn)嫁接農(nóng)業(yè)板塊，實(shí)施近現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，包括立體種植草莓大棚，開展小麥、玉米、水稻等糧食作物規(guī)?；N植以及現(xiàn)代溫室果蔬種植產(chǎn)業(yè)。截至目前，已完成種植面積2000余畝。

遠(yuǎn)達(dá)環(huán)保與重慶地產(chǎn)集團(tuán)合資合作拓展重慶土壤修復(fù)、礦山修復(fù)市場(chǎng)

遠(yuǎn)達(dá)環(huán)保與重慶地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(“重慶地產(chǎn)”)成立合資公司拓展土壤修復(fù)、礦山修復(fù)市場(chǎng)。遠(yuǎn)達(dá)環(huán)保出資2550萬元，占比51%；重慶地產(chǎn)出資2450萬元，占比49%。

重慶地產(chǎn)是重慶市屬國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)，主要承擔(dān)全市經(jīng)營(yíng)性土地一級(jí)開發(fā)儲(chǔ)備整治和重大基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)任務(wù)、等職責(zé)，代管市土地儲(chǔ)備中心。遠(yuǎn)達(dá)環(huán)保為中國(guó)工業(yè)煙氣綜合治理、催化劑制造等領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，正向“水治理”“土壤修復(fù)”“非電市場(chǎng)”進(jìn)軍。合資雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，目前合資公司實(shí)施了重慶渝北區(qū)空港新城民興路污染場(chǎng)地土壤修復(fù)治理等多個(gè)項(xiàng)目。

四、行業(yè)盈利模式分析

結(jié)合國(guó)家占補(bǔ)平衡和增減掛鉤等政策，充分挖掘政策紅利，本文以廣東省³⁴  一個(gè)5000畝待復(fù)墾農(nóng)田進(jìn)行案例模擬，對(duì)相關(guān)投入與收益情況進(jìn)行解構(gòu)。

本項(xiàng)目采取“土壤修復(fù)工程+產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)”的運(yùn)營(yíng)模式，工程前期投入由修復(fù)主體出資，完成修復(fù)工程后，可獲得一定土地交易指標(biāo)以及政府專項(xiàng)資金彌補(bǔ)部分投入資金，并通過投資后續(xù)的產(chǎn)業(yè)及政府配套部分流轉(zhuǎn)集體用地，打造以田園休閑度假旅游、高價(jià)值農(nóng)牧種植、養(yǎng)殖及農(nóng)產(chǎn)品深加工為主的綜合產(chǎn)業(yè)，以經(jīng)營(yíng)收入收回投資、獲得收益，同時(shí)，也可根據(jù)項(xiàng)目具體情況申請(qǐng)部分政策補(bǔ)貼。假設(shè)投資回報(bào)率到8%（不含補(bǔ)貼及專項(xiàng)資金），則其具體投入與收益分解情況如下：

土壤修復(fù)工程+相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資投入與產(chǎn)出構(gòu)成

1、項(xiàng)目投入=土壤修復(fù)成本投入+產(chǎn)業(yè)投資投入

耕地修復(fù)投入通常在1萬-5萬元/畝，主要由藥劑設(shè)備投入及人力資源投入組成，其中人力成本占60%左右。修復(fù)投入主要受到耕地污染程度以及最終修復(fù)需求影響，受損較嚴(yán)重的且修復(fù)后達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田要求的將高達(dá)10萬-50萬元/畝。

產(chǎn)業(yè)投資主要為相關(guān)設(shè)施建設(shè)成本、流轉(zhuǎn)土地出讓金、人力成本等構(gòu)成。

2、項(xiàng)目收入=土地指標(biāo)交易收入+產(chǎn)業(yè)投資投入+修復(fù)產(chǎn)生的自然資源交易收入+碳匯收入

通過計(jì)算，我們發(fā)現(xiàn)在忽略政府補(bǔ)貼、碳匯、自然資源收入的情況下，若要達(dá)到投資回報(bào)率8%的要求，土地指標(biāo)交易收入約占20%，產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)收入需要占總體收入的75%，對(duì)于修復(fù)主體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力要求較高。